오피스텔 임대사업자 투자 전망

오피스텔 임대사업자 투자 전망

 

건설사 시행사들이 상업용지, 업무용지 땅에 오피스텔도 엄청나게 짓고 있습니다.

 

건설사나 시행업자들 통상 분양업자라고 부르겠습니다. 분양업자들은 LH가 파는

땅을 낙찰받아서 상가든 오피스텔이든 사무실이든 건물을 그럴싸하게 짓고, 개별호실별로

개미투자자들에게 하루빨리 분양해서 땅값, 건축비, 사업비를 뺀 나머지 이윤을 남기고

털고 나갑니다.

분양업자들이 가장 집중하는것은 낙찰 받은 이 땅에 오피스텔을 지으면

돈이 될것인가?

 

 

이 땅에 오피스텔을 지어서 팔면 분양이 될것인가? 이것만 궁금하지

오피스텔을 지으면서 오피스텔 전체 호실 공급량이 많아지거나 줄어들거나 전혀 관심이

없습니다. 그렇기 때문에 분양업자들은 투자하고 싶어하는 수분양자를 하루빨리 찾아내서

분양을 시키고 털고 나가면 그만이지 오피스텔 건설 붐이 일어 오피스텔 호실 공급량이

엄청 많아진 다음에 수분양자가 어떻게 운영하는지는 전혀 관심 없습니다.

이들이 수분양자가 운영하는 것까지 책임지지 않습니다.

짓고 팔고 돈남기고 땡 !

 

 

 

사실 택지지구들은 계획도시이기 때문에 철저하게 설계가 되어 나옵니다 !

예를 들면, 인구 몇 만명의 도시를 만들 것이고, 세대는 몇 만 세대가 될 것이고,

전용 59사이즈 몇채, 전용74, 전용 84사이즈 몇채, 그 이상 몇채 임대 몇채,

분양 몇채 이런식으로 정확하게 설계가 되어서 나오게 됩니다.

근데 분양업자가 상업업무용지를 낙찰받아 오피스텔을 짓는 경우에는

오피스텔 호실 공급량에 대한 특별한 규제가 없습니다. 이 지역에는 상가를 지어도 된다.

사무실을 지어도 된다. 오피스텔을 지어도 된다. 또 모텔을 지으면 안되고, 혐오시설 지으면

안되고 장례시설 지으면안된다. 이 정도 수준의 규제만 있지 오피스텔은 동탄지구 내 총 몇채이상

지으면안된다. 이런 디테일한 규정은 없습니다.

 

 

 

더구나 건설사는 수분양자가 처해질 공급 과잉 상황에 대한 걱정 내지는 분석없이

돈이 될 것 같으면 땅을 낙찰 받아서 뚝딱 짓습니다.

비슷한 예로 마곡신도시 가보셨을지 모르겠지만 마곡 신도시도 상업, 업무용지에

오피스텔을 엄청나게 많이 지었습니다. 마곡신도시 역시 배후에 연구시설이 많이 들어설

계획이기 때문에 그것을 명분으로 오피스텔을 많이 지었습니다. 예상했던대로 물량이 엄청나게

쏟아지고 다 지어놓고 보니 오피스텔에 들어올 사람이 없으니, 임차인 모시기도 바쁘고 당연히

임대료는 떨어지게 되겠죠 분양업자들이 주로 하는 말이 있습니다. "월 50만원씩 월세가 따박따박

나옵니다. 월세 받는 집주인이 되세요. 대출끼고, 보증금 끼고 3천에 1채 살 수 있어요. 9천이면

3채 살 수 있죠. 주변에 산업단지도 많고 근로자들도 많기때문에 공실걱정 하지마세요.

연봉 높은 직장인들 많이 살아 월셋도 가면 갈 수록 올라요 !" 근데 현실은 ?

당연히 분양업자들이 제시한 장밋빛 미래와는 정 반대로 가고 있습니다.

 

 

오피스텔은 아파트와 경쟁이 아닙니다. 주변에 과하게 지은 오피스텔과 경쟁을 해야 됩니다.

분명 1인가구가 늘어난다고 해도 수요는 한정되어 있는데, 무지막지하게 난개발하듯이 지어댔으니

공급이 많아서 생각보다 임대료는 천천히 오르고 또 임차인 구하기도 쉽지 않습니다.

임차인 관리도 해야되고 수고로움은 많은데 따져보니 예금이자나 뭐 주식 등의 투자를 통해서 

얻어지는 수익보다는 훨씬 좋지 않습니다. 이게 수익형 오피스텔의 현실입니다.

오피스텔이 갈수록 가치가 떨어지는것은 다음과 같습니다.

 

 

 

오피스텔의 가치는 아파트와는 다르게 주로 월세에 의해 결정됩니다.

 

월세가 올라갈수록 오피스텔의 가치도 올라갑니다.

오피스텔을 매매하려는 내 다음사람들이 가장 관심을 갖는 것은 수익률입니다.

오피스텔에 월세가 정체하거나 떨어지고 있다는 것은 수익률 계산 방식에 의해

매매가에도 영향을 미칠 수 밖에 없습니다.

만약 내가 가진 오피스텔의 매매가를 올리기 위해서는 월세를 올리는 수밖에 없는데

월세를 올리기가 쉽지 않습니다.

 

첫째, 수요대비 공급과다

둘째, 주변 오피스텔간 가격경쟁력에 밀림

셋째, 임차인에게 외면 당하는 구식 시설

 

 

계속 보유해야 하는가 ?

산업시설의 배후로 있는 주거시설들의 장점이자 단점이 있습니다.

업황에 크게 영향을 받을 수 있습니다.

업이 잘될때는 기업들도 인력이 많이 필요하기 때문에

사람을 많이 뽑아 운영하지만 업이 위축될때는 기업들이 필요없는 잉여 인력부터 구조조정합니다.

때문에 인력감소는 산업 사이클에 달려있고 내 오피스텔 임대, 월세에도 영향을 미칩니다.

제가 생각했을때 통상 오피스텔이 들어서기 가장 적합한 지역은

서울 밖에 없습니다.

 

오피스텔이 생겨난 본래 취지가 사무실과 주거의 혼합이라는 도심형 주거형태이기 때문입니다.

서울 중에서도 종로, 강남, 여의도등 사람많고 사무일 많은 업무 중심 지구에 가장 적합한

모델입니다. 왜냐하면 지방에서는 단순 주거에 대한 수요가 월등한데 비해 업무지구

내에서는 주거와 사무실등에 대한 수요가 충분히 많기 때문에 오피스텔이 가치가 있습니다.

또한 서울 아파트가 비싸져서, 도심 직주근접 효과와 아파트 매매 대체 수단으로

오피스텔을 선택하는 사람들도 있기 때문에 이들 수요로 인해 종로, 강남, 여의도에서는

오피스텔 거래가 상대적으로 활발히 이뤄지고 있습니다.

 

서울 외 지역, 특히 도심이 아닌 지역에서는 왠만하면 오피스텔 매입을 신중히 검토하셔야 합니다.

오늘의 오피스텔 투자전망에 대한 포스팅은 여기서 마치도록 하겠습니다.

 

 

네이버 부동산 매물 / 네이버 부동산 / 스피드옥션 / 굿옥션 / 경매 / 일반매매 / 투자가치 / 오피스텔