배당순서(돈 받는 순서)도 알고 나면 아주 쉽다. 배당이란 무엇인가? 일정 기준에 따라 분해하는 일을 배당이라고 한다. 채권자를 모두 만족시키기에 부족한 경우다. 돈이 없을때 기준이 없으면 서로 싸우기 때문에 상식적으로 통하는 법을 기준으로 세우고 우선순위와 채권액에 따라 배당하는것이다. 왠만한 경우에는 만족시킬수가 없다. 투자자들은 어떻게든 싸게 사고싶기때문이다. 이걸 왜 배워야 하는가? 낙찰자가 물어줘야 하는 돈이 몇가지 있기 때문이다. 임차인 중에 대항력이 있는 사람들은 돈 물어줘야함. 유치권 (인테리어하고 못 받은 돈 등) 물어줘야할 수도 있다. 마음편하게 샀다가 뒤통수 맞는경우가 있기때문이다. 배당때문에 추가로 물어주는 돈이 발생한다. 배당순서도 계급사회 인도의 카스트제 우선 변제권 (먼저 돈을..
경매공부는 딱! 과락만 피할 만큼 배우는것이다. 어느정도 이론이 갖추어지면 현장으로 나가야한다. 현장에 답이있다. 하지만 이론을 잘 알게되면 지레 겁먹을 일도 사라지게 되니 알아두는것이 좋다. 투자자입장에서의 배당공부 1. 배당때문에 추가로 물어주는 돈이 결정된다. 2. 명도하는데 도움이 된다. 3. 살다보면 경매를 당하기도 한다. 4. 살다보면 경매를 신청하기도 한다. 알아두고 쓸모없기를 기도하는 지식이다. 배당공부는 법을 공부하는것이다. 민사집행법의 배당 145조 (매각대금의 배당) 매각대금이 지급되면 법원은 배당절차를 밟아야 한다. 배당에 참가한 모든 채권자를 만족하게 할 수 없을 때 (돈이 부족할때) 법률에 의한 우선순위에 따라 배당하여야 한다. 제146조(배당기일) 배당을 실시할 기일을 정하고 ..
말을 배우는 가장 빠른 방법이 무엇일까? 1. 단어부터 외운다. 2. 동사를 배운다. (행동을 보고 뜻을 유추한다.) 3. 경매도 똑같다. 단어를 아는 것이 경매 공부의 시작이다. 경매지를 보면 항상 나오는 번호가 있다 바로 "사건 번호"이다. 예를 들어 "2016 타경 7229(임의)" 라 하면 2016은 연도, 타경은 법원에 붙이는 이름 같은 것이므로 별 의미가 없는 단어이다. 7229는 번호, (임의)는 임의경매를 뜻한다. 경매에서는 두 가지 조건이 있다. 1. 임의 경매 : 담보로 내놨다가 이자를 못 내서 나오는 경우 (저당, 근저당, 담보가등기가 여기에 속한다.) 2. 강제 경매 : 카드 빚이나 소송에 의해서 돈을 받아야 할 경우 (가압류, 압류, 경매 게시 결정이 여기에 속한다.) 보통 경매지..
경매콜 대법원경매정보사이트 경매물건검색방법, 경매용어 이해하기 안녕하세요 오늘은 경매콜 경매물건검색방법, 경매용어 이해하기에 대해 포스팅하겠습니다. 경매물건검색 - 경매콜 대법원경매정보사이트 1) 장점 : (1) 공신력이 있습니다. (매각물건명세서, 현황조사서, 매각기일, 입찰기일, 어떤 사람이 법원에다 서류를 냈는지 등을 다 볼 수 있는 사이트입니다.) (2) 무료로 사용가능합니다. 2) 단점 : (1) 타 유료사이트보다는 아무래도 편의성이 떨어지는 경향이 있습니다. 경매콜 법원경매정보 사이트 화면 로그인을 하지 않아도 빠른 물건검색란을 통해서 검색을 할 수 있습니다. 법원경매는 100% 전자입찰이 아닌오프라인 입찰이기 때문에 입찰 법정이 어디에 있는지는 반드시 알아야합니다. 빠른물건검색을 통해 법원을..
우리에겐 취소란 없다. 오늘 용어는 딱 한가지 입니다. 경매취소 취소란 무엇일까? 채무자가 채권자의 돈을 모두 변제해서 경매가 진행 안하는것입니다. 취소에 파생에서 "변경"이라는 제도도 있지만 그것은 다음시간에 배우도록하고 이번 포스팅에서는 취소에 대해 알아보겠습니다. 취소는 신청 채권자의 잉여가 없을 때 재판부는 직권으로 경매를 취소한다. 라는 뜻입니다. 다시 "신청 채권자" 채권자 여러명 중에 경매를 신청한 사람을 얘기하는것입니다. 그 사람이 잉여가 없을때 즉, 배당이 한푼도 이루어 지지 않을때 판사, 재판부 또는 경매계는 직권으로 경매를 취소하게 됩니다. 낙찰자가 있어도 낙찰이 이루어지지 않습니다. 시세가 5천인데 최저가가 1천, 최저가와 시세만 봤을때는 좋지만 1순위 채권자(근저당권자) A 라는 ..
권리분석 = 낙찰자가 물어줄 돈이 얼마인지 알아내는 것. 권리분석은 일반매매에서는 없는 부분이다. 왜냐 ? 일반매매에 나오는 물건은 모두 하자가없는 깨끗한 물건이기 때문입니다. 법으로 규정된 나의 책임을 배우는 것 민법, 임대차보호법 (주택, 상가) (세입자들을 보호해주는것) 투자목적이라면 많은 공부가 필요치 않다. 민법 핵심 정리 말소기준권리 (인수/소멸의 기준이 되는 권리들) (인수 : 낙찰자가 물어 줌, 소멸 : 낙찰자 책임이 아님) 말소기준의 종류 임의 경매 (위임할 때 임, 뜻 의 -> 채무자가 경매에 동의를 한 것 (주택 담보 대출) 강제경매 ( 채무자의 동의를 구하지 않고 경매 한것 (카드값 연체) (담보 물건 미제공) 하지만 경매 성격이 임의경매인지 강제경매인지는 투자자입장에서는 의미가없다..
임대차보호법의 종류 주택임대차보호법 상가임대차보호법 둘은 무슨 차이가 있을까? 목적은 동일하다. 약자인 임차인을 보호한다. 상가와 주택은 이용 목적이 다르다. 주택 : 살기 위해 필요한 곳이다. 상가 : 돈을 벌기 위해 필요한 곳이다. 고액 월세 상가임차인까지 보호해야 되는가? 환산보증금 제도 = 월세 보증금과 차임을 전세로 환산한것이다. 보증금 + 월세 X 100 보증금 5000에 월세 300의 환산보증금은 ? 35000 고액 월세 상가임차인들은 환산보증금이라는 제도로 전세로 환산하여 보호할지 말지 정하게됩니다. 전세계약과 전세권은 똑같은 것 아닌가? 전세권 먼저 생겼고 전세계약은 없었다. 주인은 전세권을 잘 해주지 않는다. 주임법이 생기고 전세권을 닮았지만 힘을 좀 뺀 전세계약을 만든것이다. 차이점 ..
대출과 매매가격은 아무런 상관이 없다.대출은 안받고 사도 집값은 떨어지거나 오른다.어차피 오를 집들을 사는게 중요하다. 대출과 임대수익은 엄청난 영향을 미친다. 대출은 진정한 친구다. 대출의 2가지 종류 좋은대출 : 돈을 벌게 해주는 물건 (예 : 실물자산) 나쁜대출 : 돈을 쓰게 만드는 물건 (예 : 자동차) 좋은 대출은 많이 받을수록 좋다. 경락잔금대출은 무엇인가? 경매 낙찰 잔금에 대한 대출이다. 보증금 10%만 있으면 입찰 참가가 가능하다. 나머지 90%는 낙찰 후 45일 이내 잔금 납부한다. 부동산담보대출과 똑같은것 아닌가? 같지만 다르다. 경매는 법원에서 진행한다. 경락잔금대출은 은행의 채권 회수를 위한 행위이다. 국가적으로 보았을 때 경매로 비싸게 팔리는게 좋다. 대출을 규제할 시 낙찰가를 ..
경매 매각불허사유 / 매각 취소 되는 이유! 돈벌수있다. 매각불허사유 : 경매를 낙찰받았는데 판사가 팔기싫다고 하는 경우다. 매각취소사유 : 경매가 진행되다가 없어지는 경우다. 경매는 보증금을 걸고 사야한다. 매각불허사유는 보증금을 돌려준다. 내잘못이 아니기때문이다. 경매도 끝날 때까지 끝난 것이 아니다. 낙찰되었다고 끝난게 아니다. 낙찰되면 최고가 매수 신고인이라는 영수증을 준다. 아직 주인은 아니다. = 가장 높은 가격으로 사겠다고 써낸 사람이다. 낙찰 -> 매각결정 -> 매각확정 -> 대금지급기한 낙찰 후 매각결정까지의 기간에는 낙찰자의 대한 억울한 것이 있는지 확인하는 기간이다. 서류가 위조되었는지도 확인한다. 문제가 있으면 낙찰에서 매각결정까지는 취소할 수 있다. 매각결정에서 매각확정까지는 낙찰..
경매에서는 시간이 돈보다 더 중요하다. 경매정보 사이트의 두 가지 종류 1. 무료사이트 (경매콜, 대한민국법원 법원경매정보) 2. 유료사이트 (스피드옥션, 굿옥션) 개인적으로 경매정보 사이트는 무료사이트보다 유료사이트를 추천합니다. 무료사이트는 등기부등본을 등재해놓지 않고 있어 직접 700원정도 결제해서 떼야 하는 반면 유료사이트에서는 등기부등본, 현황조사서, 전자지도, 매각물건명세서 등 경매에 필요한 정보들을 보기쉽게 한눈에 모아논 장점이 있습니다. 유료비용이 들긴 하지만 시간 대비 돈을 아끼는 셈이 될것입니다. 최저가는 투자금의 5배 정도 생각하면된다. 물건검색법 1. 어떤 목적으로 검색하는가? 돈벌려고 찾는다는 목적을 잊으면 안된다. 2. 경매는 돈을 벌기 위해 하는 것이다. 3. 돈만 되면 상관없..
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