경락잔금대출 시 주의사항 ! 대출금리

대출과 매매가격은 아무런 상관이 없다.대출은 안받고 사도 집값은 떨어지거나 오른다.어차피 오를 집들을 사는게 중요하다. 

대출과 임대수익은 엄청난 영향을 미친다.

대출은 진정한 친구다.

 

대출의 2가지 종류

 

좋은대출 : 돈을 벌게 해주는 물건 (예 : 실물자산)

나쁜대출 : 돈을 쓰게 만드는 물건 (예 : 자동차)

좋은 대출은 많이 받을수록 좋다.

경락잔금대출은 무엇인가?

 

경매 낙찰 잔금에 대한 대출이다.

보증금 10%만 있으면 입찰 참가가 가능하다.

나머지 90%는 낙찰 후 45일 이내 잔금 납부한다.

 

부동산담보대출과 똑같은것 아닌가?

 

같지만 다르다.

경매는 법원에서 진행한다.

경락잔금대출은 은행의 채권 회수를 위한 행위이다.

국가적으로 보았을 때 경매로 비싸게 팔리는게 좋다. 

대출을 규제할 시 낙찰가를 높게 쓰지 못하기 때문에 낙찰가를 낮게 쓰게 되어 빚정리가 잘 되지 않는다.

그래서 경락잔금대출은 정부 규제에서 제외한다.

경락잔금대출은 은행에서도 별도의 상품으로 취급한다.

 

경락잔금대출 받는법

초보자들이 받는법

초보자들의 실수

 

주거래은행 문의한다. (문의할 시 잘 안해준다. 경매라는것 자체가 일반매매보다 시장이 작기 때문에 취급하기 싫어한다.)

네이버에서 브로커검색한다.

잘못된 방법이다.

대출은 많이 알아봐야 한다. 여러은행 여러지점

 

은행이 엄청 많다, 보험회사도 엄청많다.

우리은행같은 큰 은행들은 잘 안하지만, 수협, 신협같이 작은 은행들은 경매쪽에서 돈을번다. 게임이 안되기때문이다.

은행마다 지점마다 조건이 다르다. (지점장들이 경락잔금대출을 취급하면서 성장한 사람, 아닌 사람이 있기때문에 지점마다 다르다. 지점장의 권한이 크기때문 5억이하 애들은 본사승인없이 해줄수있다. 지점마다 영업경쟁이 있기 때문에 조건이 다르다.)

1금융권은 취급 안한다. (tv에 광고하는 왠만한 큰 은행들), 농협, 기업은행은 취급한다. 

최소 50군데 이상 전화한다.... (ex 강남구 은행, 금고, 신협, 축협, 등) (전화해서 대출담당직원 바꿔달라고 함, 경매로 낙찰을 받았는데 경락잔금대출 취급하시나요라고 물어본다. 취급한다고 하면 사건번호가 몇번인데 봐달라고한다. ) 여러군데 전화해보고 최고좋은 기준으로 선택한다. 낙찰받은 건물 지역 은행에서 꼭 하지 않아도 된다. 물어볼데는 수천군데이다. 전국 다 가능 결론 : 귀찮아서 안하는것이다.

법원 앞 나눠주는 명함 전화 

 

 

경락잔금대출을 잘 아는 지점을 알고있다.

빠른 지름길일 수도 있다. 전화를 해봐도 괜찮을 수 있다.

여기보다 더 좋은 지점이 있는지 전화를 돌려보면 된다.

경락잔금대출은 얼마나 나오나?

물건마다 다르다.

낙찰 전에 물어봐도 안알려준다. (은행에서도 낙찰 받고나서 해야 알려줘도 의미가 있기 때문 100명한테 알려줘봐야 붙는 사람은 1명이기 때문이다.)

대략적인 기준은 있다.

아파트, 빌라, 오피스텔 낙찰가의 70% 정도 이거보다 덜 나오진 않는다. 50군데 전화하면 한 두군데는 분명히 이정도는 나온다. 전화를 많이 해봐야 한다.

상가 80%정도는 해준다. 90%해줄수도있음. 가끔 그런경우가 있다. 

다가구 60% (원룸 건물) 70%가 될수도있는데 희박하다. 40%가 내돈이 필요한가? 아니다. 전세금이 있기때문이다.

토지 50% 미만. 땅마다 다르다. 쓸모없는 땅들을 20%해주기도 한다.

 

8.2 부동산대책은 상관없는가?

 

상가는 아무런 상관없다.

조정대상지역은 시세의 60% 상가는 문제가 없지만 집을사면 60%정도만 준다. 하지만 물건마다 다르다.

투기과열지역은 시세의 50% 서울의 14개구, 과천, 강남구, 강서구, 노원구 제일 많이 올랐다고 하는 지역

낙찰가의 유의미한 하락 (이럴 경우 다같이 낙찰가를 싸게 쓰게 된다. 모두다 대출의 규제를 받기때문) 예전에는 도저히 살수없는 가격에 싸게 산다. 8.2부동산 대책 이후.

싸게 사면 상대적으로 대출이 많이 된다. 낙찰가가 떨어지기 때문 낙찰가 대비 대출금이 높아 지게 된다.

옛날보다 너무 힘들어진건아니다. 다 같이 낙찰가를 낮게 쓰기 때문이다.

 

대출은 무조건 많이 받는게 좋은가?

 

70% 빌려주는 연이자 3%, 80%빌려주는 연이자 4.5% 어디가 좋을까. 전자는 이자가 낮게 나가고, 후자는 투자금이 적어진다. 투자자들은 후자를 골라야 한다. 투자금이 적기때문. 투자금 아낀돈으로 하나를 더 사야 한다. 부자들은 죄다 다 주택자이다. 투자금을 줄여서 여러개를 사야한다. 여러군데 씨를 많이 뿌려야한다.

사람들은 이자에 민감하다. 

이자 차이가 크지 않다면 많이 받는게 무조건 유리하다.

 

경락잔금대출시 주의사항

 

내 투자금을 혼동하지 않는다. 

한 두군데 전화하고 포기하지 않는다. 많이 알아보면 도움이 된다. 대출은 한번받으면 3년 5년도 간다. 몇년가기 때문에 한번 할때 잘해야 한다.

대출 해준다는 직원을 믿지 말자. (지점장이 안된다, 본사정책이 바뀌었다. 라는 얘기를 할 수도 있기 때문에 45일안에 잔금을 치뤄야하는데, 급하게 결정을 할수도있게 된다.)

끝까지 더 싼 이자를 찾아봐야한다.

중도상환수수료, 만기 시 연장여부 확인 (모든 조건이 똑같다면 중도상환수수료가 낮은게 좋다. 만기 시 연장여부를 확인해봐야한다. 똑같은 조건이라면 연장이 되는곳이 좋다.)

원리금 균등상환은 가능한 한 피해야 한다. (원금을 최대한 늦게 갚는다. 나중에 팔면서 대출을 갚는다. )

명도 시 대출이자를 고려해서 입찰하라. (잔금을 치루고 보통 명도를 하게 되는데 한 두달 걸린다. 그때까지는 임차인도 못맞추고 아무것도 못하기때문에 그 기간에 대출이자가 나간다.  그 기간을 고려해야한다. 세네달 정도는 수입없이 이자만 낼수도 있다. 이자를 매꿀수 있는 투자금은 남겨놔야한다)

주의사항 핵심요약

 

부동산 가격과 대출은 아무런 관련이 없다.

은행 대출은 진정한 친구다.

좋은 대출은 vs 나쁜 대출을 구분하라

주택 70%, 상가 80%, 다가구 60%, 토지 50% 미만

내 투자금을 미리 계산하고 입찰한다.

주거래 은행 무의미 / 최소 50군데 이상 알아본다.

대출원금은 부동산을 매도할 때 정리한다. (모이는 돈을 가지고 원금을 갚지 않고 다른곳에 투자해야한다.)

대출은 가능한 한 많이 받는다.

부자들은 빚을 갚지않고 여러개를 산다.

 

보통 1금융권 말고

수협 축협 신협 금고 등 2금융권을 이용합니다.

1금융권애들은 경락잔금대출같은거 안해도 잘 먹고 잘 살기 때문에

관심도 없습니다. 해준다고 해도 몇퍼센트 안 해줄겁니다.

잘 알아보시기 바랍니다.

 

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