임대차보호법의 모든것!

 

임대차보호법의 종류

주택임대차보호법

상가임대차보호법

 

둘은 무슨 차이가 있을까?

목적은 동일하다. 약자인 임차인을 보호한다.

 

 

상가와 주택은 이용 목적이 다르다.

 

주택 : 살기 위해 필요한 곳이다.

상가 : 돈을 벌기 위해 필요한 곳이다.

 

 

고액 월세 상가임차인까지 보호해야 되는가?

환산보증금 제도 =  월세 보증금과 차임을 전세로 환산한것이다.

보증금 + 월세 X 100 

보증금 5000에 월세 300의 환산보증금은 ? 35000

고액 월세 상가임차인들은 환산보증금이라는 제도로 전세로 환산하여

보호할지 말지 정하게됩니다.

 

 

전세계약과 전세권은 똑같은 것 아닌가?

 

 

전세권 먼저 생겼고 전세계약은 없었다.

주인은 전세권을 잘 해주지 않는다.

주임법이 생기고 전세권을 닮았지만 힘을 좀 뺀 전세계약을 만든것이다.

 

차이점

 

법이 다르다.

전세계약 (주.임.법)

전세권 (민법)

법적지위 : 전세계약 (채권) (집에 대한건 건들지 못한다. 돈으로만) , 전세권(물권) (물권) (언제든지 경매를 칠수 있는 권리가 있다.)

임대기간 : 전세계약 (최대 2년), 전세권 (최대 10년)

우선변제권 : 전세계약 (전입신고 - 대항력, 확정일자 - 배당순서), 전세권 (설정일로 다룸) (전입신고, 점유도 필요없고 설정하는 순간 끝이다.)

소멸여부 : 전세계약 (대항력 있으면 돈 받을때까지 효력이 있다.), 전세권 (배당신청 / 경매신청 시 소멸된다.)

수리여부 : 전세계약 (주인 동의 없이 수리 불가하다.), 전세권 (주인 동의 없이 수리 가능하다.)

전전세 여부 : 전세계약(불가능하다.), 전세권 (재임차 가능하다.)

경매신청 : 전세계약(불가능하다.), 전세권(가능하다.)

 

전세계약 제도는 전세권을 본따서 만든 것.  그렇지만 완전히 다른개념이다.

 

남의 집을 빌려 쓴다는 개념만 같다.

 

 

전세권에 대한 착각들

 

전세권 설정을 하면 안전하다? (전세권 설정도 말소기준보다 느리면 소멸된다.)

전세권 설정을 해도 전입신고 / 확정일자는 필수 ? (전세권 설정은 그 자체로 우선변제권이 있다.) 전세권 설정을 하면 대항력을 따질 필요가 없다.

전세권에 대한 무지 전세권 / 대항력 중복

 

투자자입장에서 바라보는 전세권은 무엇인가?

 

임의수리나 재임차 예정이 아니라면 전세권은 무의미하다.

환산보증금 초과 상가 임차인은 필수다.

주택임차인 중 법인 임차인은 필수다. (주.임.법에서 법인은 보호를 안해준다. 유일하게 할 수 있는것이 전세권임) LH, SH 주택공사 등은 대항력을 줌 (저소득층들에게 집을 빌려주는 일을 하는 곳이여서 보호해준다.)

대항력 확보가 불가능할때 설정하는것이다.

전세권 설정에 20만원, 말소에 5만원 (전세계약에서 전입신고와 확정일자만 잘 받아놓아도 똑같은 효과를 낼수 있다.)

 

 

소액임차인 최우선변제 (작은 보증금으로 집을 빌린사람은 1등으로 돌려준다.)

 

가난한 사람을 보호해준다.

가난의 기준 지방정부에서 결정한다.

가난한 사람의 보증금 중 일부분을 가장 먼저 준다. 다 주지 않는다.

 

 

임차권이란 무엇인가?

 

집주인이 보증금을 안주는데 이사가야만 하는 상황일 때

왜 이사가면 안되는가?

대항력의 조건 전입신고 + 점유

등기부 등본에 계약사항을 남길 수 있는 권리이다. (임차권)

임차권은 설정일자는 아무의미가 없고 소멸되지 않기 때문에 그 정보를 보고 세입자가 있다고 생각을 해야한다.

보증금을 주지않는 집주인에게 경매를 치고 싶을 때 (임차권 설정)

전세계약은 경매 권한 없다.

임차권은 경매 권한 있다.

임차권 설정한 사람은 자동배당신청이 들어간다.