경매 매각불허결정사유 / 매각 취소 되는 이유! 돈벌수있다.

경매 매각불허사유 / 매각 취소 되는 이유! 돈벌수있다.

매각불허사유 : 경매를 낙찰받았는데 판사가 팔기싫다고 하는 경우다.

매각취소사유 : 경매가 진행되다가 없어지는 경우다.

경매는 보증금을 걸고 사야한다.

매각불허사유는 보증금을 돌려준다. 내잘못이 아니기때문이다.

 

경매도 끝날 때까지 끝난 것이 아니다.

 

낙찰되었다고 끝난게 아니다.

낙찰되면 최고가 매수 신고인이라는 영수증을 준다. 아직 주인은 아니다. = 가장 높은 가격으로 사겠다고 써낸 사람이다.

 

낙찰 -> 매각결정 -> 매각확정 -> 대금지급기한

낙찰 후 매각결정까지의 기간에는 낙찰자의 대한 억울한 것이 있는지 확인하는 기간이다. 서류가 위조되었는지도 확인한다.

문제가 있으면 낙찰에서 매각결정까지는 취소할 수 있다.

 

매각결정에서 매각확정까지는 낙찰자말고 다른사람중에 억울한사람이 있는지 확인한다. 생업에 종사하다가 바빠서 모른경우도 있기때문이다. 공식적으로 낙찰자를 확정 경매상으로 보면 낙찰자가 주인이다.

 

매각확정에서 대금지급기한 기간에는 취소하기가 어렵다. 전 주인이 빚을 다 갚아서 매각확정 하루지난 날에 판사에게 팔지 말아달라고 하면 어렵겠지만 판사들이 대부분 취소 해주려고한다.

대금지급기한안에 돈을 내버리면 끝나는것이다. 급하면 빨리 내면 된다.

 

잔금 내기 전까지는 끝난 것이 아니다.

 

매각불허사유 1호

강제집행을 할 수 없거나 집행을 계속할 수 없을때

매각을 하는 도중에 오류, 흠결이 있었을 때

 

경매가 정지 되거나 취소되는 경우다. 판사가 정지 시키는 경우

경매 신청자가 경매를 취소한 경우다. 채무자에게 돈을 다 받았을 때 취소한다. 은행의 경우 이자를 잘 낼수만있으면 취소해주기도 한다.

경매게시결정이 채무자에게 통보 되지 않았을 경우다. 법원에서 모든 관련된 사람에게 등기로 문서를 보낸다.

무잉여경매인 경우다. 경매를 신청한 사람에게 남는게 없는 경우

물어줄 사람이 없는줄 알고 샀는데 집주인이 빌린 대출

인데도 세입자가 집주인돈을 갚아버린경우다.

2호

최고가매수인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때다. (미성년자)

미성년자 : 만 19세 미만 부, 모의 동의가 있어야한다.

금치산자 : 판단능력이 없는 심신상실의 상태인 치매같은 상황 ->성년후견인 제도로 통합했다.

한정치산자 : 심신박약 재산낭비로 가족생활을 궁박하는 자 ->성년후견인 제도 통합했다.

재매각에서 전 매수인 불허가 나고 낙찰을 받았는데 낙찰자가 보증금 포기하고 취소하고 다시 재 입찰 한경우다. 와이프가 가면 또 모른다.

3호

 

부동산을 매수할 자격이 없는 자가 최고가매수신고인을 내세워 신고할 때다.

4호

매각장소 질서문란자

다른 사람의 매수신청을 방해한 사람 등

5호

최저매각가격결정, 일괄매각결정 또는 매각물건명세서작성에 중대한 흠이 있는 때

대항력 있는 임차인 정보가 누락된 경우다.

선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 매각받았으나, 선순위 근저당권의 소멸로 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경될 경우다.

기타 매각물건명세서 상의 누락된 사항이 매각결정에 중대한 영향을 끼치는 경우다.

6호

부동산이 현저하게 훼손, 중대한 권리관계 변동

천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손 됐다.

7호

경매절차에서 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때다.

 

낙찰이 억울한 사람들

전주인이 억울한 경우도 있고 낙찰자가 억울한 경우도 있다.

 

 

채무자와 소유자가 한 항고, 이의신청 하려면 보증금을 걸고 해야 한다. 질 경우 뺏어간다. 은행에서 대출은 해주지않는다.  사실 시간을 질질 끌기 위한 방법으로 사용한다.

채무자와 소유자 이외의 자가 한 항고, 임차인, 전 주인이나 채무자가 임차인을 시켜서 항고를 요청할 수도있다. 이경우도 보증금을 걸면 뺄 수 없다.

보증금을 공탁하고 항고한 후 취하해도 몰수한다.

무잉여경매 사례

 

권오성씨(전세권자)가 경매를 쳤는데 계속 유찰되다가 1억 3천만원까지 떨어졌을때 판사가 취소를 시켜버렸다.

1억 3천만원이 최저가인데 배당순위 1등이 관악 농협인데 2억5천이 있는데 농협들은 경매를 치지 않았다. 이자를 잘 내고 있었음 고로 권오성씨는 100원도 받을게 없어서 판사가 판단하여 경매 취소처리했다.

 

매각불허 / 취소사유 핵심정리

낙찰자는 최고가 매수신고인일 뿐이다.

잔금을 내야 소유권이 이전된다. 불안하면 빨리 낸다. 경매와 공매가 동시에 진행되는 경우도 있는데 둘중에 잔금을 먼저 낸 사람이 가져가기 때문이다.

무잉여경매는 취소될 수 있다.

미성년자, 금치산자, 한정치산자 매수 불가하다.

전 매수인은 입찰 금지한다.

매각명세서 실수를 근거로 취소 가능하다.

부동산 훼손을 근거로 취소 가능하다.

 

 

억울하면 항고 / 돈 날릴 각오를 해야 한다.