경매 권리분석 핵심이론 ! 5분만에 마스터하기.

권리분석 = 낙찰자가 물어줄 돈이 얼마인지 알아내는 것.

권리분석은 일반매매에서는 없는 부분이다. 왜냐 ? 일반매매에 나오는 물건은 모두 하자가없는 깨끗한 물건이기 때문입니다.

 

법으로 규정된 나의 책임을 배우는 것

 

민법, 임대차보호법 (주택, 상가) (세입자들을 보호해주는것)

 

투자목적이라면 많은 공부가 필요치 않다.

 

민법 핵심

정리

1. 말소기준권리 (인수/소멸의 기준이 되는 권리들) (인수 : 낙찰자가 물어 줌, 소멸 : 낙찰자 책임이 아님)

 

말소기준의 종류

 

임의 경매 (위임할 때 임, 뜻 의 -> 채무자가 경매에 동의를 한 것 (주택 담보 대출)

강제경매 ( 채무자의 동의를 구하지 않고 경매 한것 (카드값 연체) (담보 물건 미제공)

하지만 경매 성격이 임의경매인지 강제경매인지는 투자자입장에서는 의미가없다.

그냥 경매 물건일뿐입니다.

 

임의경매 말소기준

 

저당 (내 소유권이 있는 물건을 담보로 돈을 빌리는것입니다.) (대출이 3억일 경우 3억을 한번에 다 갚기전까지는 이자를 내야함, 원금 일부를 먼저 갚고 이자를 줄일 수가 없습니다.)

(근)저당 : (저당의 하위 개념) (근거가 있는 저당 -> 중도상환수수료가 있다. 원금의 일부를 먼저 갚을때 수수료가 발생한다. 돈을 빌려주고 이자를 받을려고 하는데 중간에 갚아버리면 이자를 못갚기때문에 수수료를 설정해놓음, 요즘은 저당을 잡는 경우는 거의없고 거의다 근저당이다.)

담보가등기 : 등기 (등기부 등본), 가(임시) (은행은 대부분 안하고 개인간의 거래일 때 한다.) (돈을 못 갚았을때 건물의 소유권을 넘긴다는 것. 임시로 등기부등본에다가 매매예약이라고 채권자의 이름이 올라간다.) 돈을 못갚게 되면 가등기를 본등기로 바뀌어 소유권을 뺏어올수 있는것.) (뺏어다가 경매도 칠수 있다.)

 

강제경매 말소기준

 

가압류 : 가(임시), 압류(뺐는다)

압류 : 물건의 소유권은 채무자에게 있지만 아무것도 할 수 없는 상태 (팔지도 못하고 아무것도 못함,) (소송을 걸어 판결을 받아야하는데 소송기간이 6개월 걸린다. 그사이에 홍길동이 미리 집을 팔고 현금을 챙길 수도 있기 때문에 임시로 가압류라는것을 걸어놓고 시작한다. 기간은 일주일이면 나온다. 판사가 특별하게 문제가 없으면 바로 받아준다.) (가압류가 붙은 상태에서 근저당이나 소유권이전이 되지 않는다. 전세도 안들어오려고한다.) (소송이 들어가면 가압류는 기본으로 들어가는것입니다.)

경매개시결정 : 가압류, 압류는 소유권이 채무자에게 있지만 소유권을 넘기기 위해 경매게시 (가압류, 압류를 거치지 않고 바로 경매를 치는 사람도 있음 -> 경매개시결정을 하면 바로 압류가 들어간다. 경매가 시작된 이후에는 팔 수가 없다.)

 

소멸과 인수는 어떻게 결정되는가?

 

말소기준의 날짜보다 빠르다면 인수

느리다면 소멸이 된다.

 

말소기준의 여섯가지 날짜를 잘 봐야 한다.

 

말소기준권리는 자기와 함께 후순위 권리를 모두 지운다.

 

임대차 보호법 핵심정리 (임대 : 빌려주는 것, 임차 : 빌리는 것) (말이 임대차지만 그냥 임차인을 보호하는 것) (임차인의 권리 보장 목적) (어떻게 보장하는가? 대항려을 준다. ) (대항력 : 싸워서 맞서는것 법으로 힘을받아 싸우는것)  (임차인이 임대인에게 저항할 수 있는 힘) (계약기간과 보증금액을 보장받을 수 있다.) 누구에게 보장받는가 ? 제3자 에게, 매수인은 기존의 계약을 모두 승계한다라는 문구가있음.

 

대항력을 얻는 법 : 전입신고와 점유(주인에게 양도를 받은것)를하면 대항력을 준다.

둘중에 하나라도 빠지게되면 대항력을 얻지 못한다.

 

대항력과 말소기준의 상관관계

 

집주인이 대출을 받은 날짜보다 전입신고 날짜가 느리게 되면 소멸된다. 대항력이 없어짐. (전 주인에게 소송해서 받아야함. 대출있는 집에 전세 들어가지 말라는 이유가 바로 이것.)

 

전입신고 후 집주인이 대출을 받게 되면 전입신고 날짜가 더 빠르기 때문에 대항력이 있음. 보장받을수가 있다. 

낙찰자가 인수하게된다.

말소기준권리는 자기보다 후순위 전입신고를 지운다.

전입신고가 지워진 점유만 하고 있는 임차인의 대항력은 없다.

대항력이 없는 임차인은? 낙찰자에게 계약기간과 보증금액을 보장 받지 못함.

대항력이 있다면 보증금을 무조건 돌려받는다.

 

낙찰금에서 받기 : 배당신청 O (돈을 받으면 나가야한다.)

낙찰자에게 받기 : 배당신청 X (기간을 보장받고 싶은 사람들)

 

대항력이 있는데 배당신청을 안했다면 낙찰자가 무조건 물어준다.

배당신청을 해서 돈을 다 못받는 경우에도 잔금을 물어줘야한다.

 

배당신청을 했다면 배당순서를 따져봐야 한다. 그 순서를 따지는게 확정일자이다.

 

확정일자란 무엇인가 ? 계약서가 그 날 존재했다.

 

공무원이 확인해준 날짜 그날 돈거래가 있던걸로 봄 (계약서 위조가 힘들어짐)

(계약서를 들고 동사무소에 가면 공무원이 날짜가 찍힌 도장을 찍어줌)

확정일자는 계약서를 들고 동사무소로 가야 찍어준다. 

배당순서를 결정하는 날짜

전입신고는 대항력만 영향

확정일자는 배당에만 영향

 

대항력이 있는 임차인이 배당순서가 빨라 돈을 받아가면 물어줄게 없다. 

대항력이 있는 임차인이 배당순서가 느려 돈을 다 못받았다면?

(배당으로 못받은 돈은 낙찰자가 무조건 물어준다.)

ex) 대항력이 있고 배당신청을 했으나 확정일자가 느린 임차인

 

 

결론

 

대항력이 없다 = 낙찰자가 신경쓸 것 없다.

 

경매투자에 있어서 권리분석 물건이 하자가 있는지 없는지 탐색하는 과정입니다.

물건의 현재가치와 미래가치가 아주 높다는것을 확신하는데 권리분석이 안되어서

경매를 시도조차 하지 못할것입니다.

권리분석은 생각보다 간단합니다.

사실 권리분석은 물어줄돈이 있는가만 잘 파악할 수 있는 수준만 되면 됩니다.

중요한건 스피드옥션이나, 굿옥션 등 경매사이트를 보면서 감정가가 시세보다 저평가된

가치있는 물건을 찾는게 핵심이라고 보실 수 있겠습니다.