경매취소? 경매 취소 되지않게 하는 꼼수 !

 

우리에겐 취소란 없다. 오늘 용어는 딱 한가지 입니다.

 

 

경매취소

취소란 무엇일까?

 

채무자가 채권자의 돈을 모두 변제해서 경매가 진행 안하는것입니다.

 

취소에 파생에서 "변경"이라는 제도도 있지만 그것은 다음시간에 배우도록하고

이번 포스팅에서는 취소에 대해 알아보겠습니다.

취소는 신청 채권자의 잉여가 없을 때 재판부는 직권으로 경매를 취소한다. 라는 뜻입니다.

다시 "신청 채권자" 채권자 여러명 중에 경매를 신청한 사람을 얘기하는것입니다.

그 사람이 잉여가 없을때 즉, 배당이 한푼도 이루어 지지 않을때

판사, 재판부 또는 경매계는 직권으로 경매를 취소하게 됩니다.

낙찰자가 있어도 낙찰이 이루어지지 않습니다.

 

 

 

시세가 5천인데 최저가가 1천, 최저가와 시세만 봤을때는 좋지만

1순위 채권자(근저당권자) A 라는 사람이 1억

2순위 채권자 B라는 사람이 1억

경매를 누가 넣었냐? 2순위 근저당 B가 넣었습니다.

천만원에 시세보다 싼가격에 나왔지만

내가 아무리 많이 써도 채권자를 만족시켜 줄 수는 없습니다.

신청 채권자의 잉여가 없습니다.

그러면 취소가 됩니다.

우리가 보기엔 뻔합니다. 1억은 커녕 5천도 안쓸것인데 왜 진행하는가?

하지만

경매계의 입장은 1억이 될지 2억이 될지 니가 어떻게 아냐는 입장입니다.

그래서 꼭 낙찰 되고 취소가 되는것입니다.

이게 취소, 무잉여에 대한 이야기 입니다.

 

하지만 우리의 사전에 취소란 없습니다. 무슨말인가?

취소가 되지 않을 이유를 만드는 것입니다.

 

경매를 접수한것은 A와 B중에 누구입니까?

B가 접수를 했습니다.

경매과정이 진행되는 도중 나중에라도 A가 경매신청을 하게 만들어야합니다.

그러면 대표 사건번호는 B가 신청한 대표사건번호로 진행이 되고

A는 병합이니 중복이니 라는 말로 조그맣게 표기가 됩니다.

그렇게 되면 B는 잉여가 없어도 A는 잉여가 없을 리가 없습니다.

단돈 얼마라도 가져갈것이기 때문입니다.

그러면 여기서  "후순위 신청자가 잉여가 없으면..." 라는 법은 없습니다.

그렇기 때문에 신청 채권자 중 누구라도 잉여가 있으면 경매는 진행이 됩니다.

선순위 근저당권은 A인데 후순위 근저당권인 B가 경매를 신청한 상황이기 때문에

A가 나중에라도 경매신청을 하지 않게 되면 무잉여 경매가 되어버립니다.

무잉여 경매가 되지 않을려면  선순위 근저당권 A가 신청을 해야합니다.

이 물건은 근저당 A 와 근저당 B를 채무자가 모두 안 갚고 있는 상태입니다.

근저당 B만 안 갚아서 나오거나 그런건 없습니다.

따라서 A는 어떤 입장이냐 "누군가가 경매를 넣었으니까 나는 배당 받을 거야" 라는 입장입니다.

그러면 이제 여러분들은 A를 찾아가셔야 합니다. 찾아 가서 신청 채권자의 잉여가 없을 시 

법원은 직권으로 취소한다. B가 받아갈 돈이 없으면. 당신도 돈을 못 받아간다는 소리라고

알아듣게 설명을 해줍니다. 만약에 취소 되고 다시 경매를 넣으면 각종 경매 진행 비용 들어가고

최소 6개월 또 걸린다고 얘기를 해준다. 이 얘기 까지 덧붙여서 해준다.

현장에 나가게 되면 1순위 채권자 A는 대부분 은행입니다.

은행이 가만 듣고 '아 그렇구나'라고 하진 않지만 변호사와 얘기해보겠다 라고 할것입니다.

그 당시엔 나에게 호의적이진 않아도 100이면 99 경매신청이 들어오게 됩니다.

1순위 근저당이라도 경매신청을 한 B가 무잉여라서 취소되는것을 이해했기때문입니다.

이렇게 하면 경매 취소가 되는것을 막을 수 있습니다.

 

 

이 방법은 언제 사용하는게 좋을까요?

너무 빨리 사용하게 되면 굿옥션, 스피드옥션 같은 사이트가 너무 잘되어있어서

바로 반영이 되어 경쟁자들이 떨어지지 않게됩니다.

최소 경매일 일주일 전에 사용하시기 바랍니다.

그때 사용하게 되면 굿옥션, 스피드옥션 같은 사이트에 반영되지도 않고

모두 취소될것으로 알고있기 때문에 경매장에는 단독 입찰 하게 되실겁니다.

이런식으로 경쟁자들을 털어버리는것입니다. 

약간의 사고 전환으로 취소라고 남들은 거들떠도 보지않는 사건을

단독입찰로 만들어 최저가에 살 수 있는 기회를 얻게 되는것입니다.

 

여러분 앞으로 여러분들에게는 경매취소란 없습니다. 

이러한 방법을 잘 사용하셔서 낙찰 받으시길 바랍니다.

오늘의 포스팅은 여기서 마치도록 하겠습니다 ^^