세법개정안 분석 (보유세, 임대사업자 개편)

세법개정안 분석 (보유세, 임대사업자 개편)

 

종부세 계산법은

(공시가격 - 공제액 ) * 공정시장가액비율 * 세율

정부에서 가정한 1주택자 9억         *      80%    *   금액별 상이합니다.

임의의    시세     다주택자 6억

 

공정시장가액비율 80% -> 90% 상승되었습니다.

('18년 80% -> 19년 85% -> 20년 90% )

 

6억 이하 (자산 16억에서 13억정도) 구간 0.5% 유지가능합니다. ( 종부세 내는 사람 태반이 6억 이하에 들어갑니다.)

6~12억 구간 2주택자 0.1% 인상

6~12억 구간 3주택자 0.4% 인상

 

명의가 다를 시 합산 되지 않는다. (남편이 하나, 와이프가 하나 가지고 있으면 합쳐지지않는다.)

 

서울 송파구 잠실동 엘스 아파트를 예로 들어보겠습니다.

세대수 5,678세대

준공년월 2008년 9월

최고층 34층

세대당 주차 1.35

지역난방

 

분양 34평 / 전용 25평

매매시세 16억원

전세시세 8.5억원

월세시세 5억 / 100만

 

다주택자는 더 많이 나오지 않을까?

낼수 있는 자산을 가진 사람이 많지 않다. 종부세를 낼 수 있는 사람이 되어야 합니다.

 

분리과세 재도란?

개인의 소득은 연 단위 합산하여 세율 적용이 원칙이나 임대소득 2천만원 이하는 한시적으로 별도 세율을 적용하는 제도입니다.

 

년 2천만원 이하 임대소득은 분리과세 (분리과세 세율은 14%)

 

개정사항

1. 임대사업자는 세금 감면

2. 미등록사업은 세금 과세

3.  

임대소득 세금 계산법입니다.

{수입 * (1-필요경비율) - 공제금액 } * 14% = 세금

 월세   임대사업자70% 임대사업 400만원

  *12    미등록사업 50% 미등록   200만원

 

엄청 차이가 납니다. 임대업 등록해야 될까? 이성적으로 판단하시기 바랍니다.

 

{1200 * (1-0.7=0.3) - 400만원} * 14% = 세금   = 

 

연 1200만원 임대수익 중 56만원 세금 납부해야 합니다.

 

국민주택 임대사업자는 추가 감면 혜택이 있긴 합니다.

(4년 임대 시 세액의 30% / 8년 임대 시 세액의 75% 감면) 세액 자체가 너무 작기 때문에 차이가 크지않습니다.

 

임대사업자의 가장 큰 문제

1. 의무보유기간있음 (단기 : 4년, 장기 : 8년 의무 보유)

2. 인상제한 (년 5% 인상제한)

 

세금 조금 내고 자유롭게 사고 팔고 인상할 것인가

세금 감면 받는 대신 의무보유, 인상 제한 할 것인가

 

전자가 낫습니다.

 

간주임대료 과세 강화 (전세보증금을 월세로 환산하여 임대소득이 발생한다고 간주하고 과세하는 행위를 말함)

3주택 이상 소유자 대상 보증금 합계 3억 이상 시

(주택 수는 부부합산)

 

예외 대상 조정

당초) 60m2 이하 and 기준시가 3억 이하

변경) 40m2 이하 and 기준시가 2억 이하