권리분석 이정도만 알아도 경매 낙찰 받을 수 있다.

경매공부는 딱! 과락만 피할 만큼 배우는것이다.

 

어느정도 이론이 갖추어지면 현장으로 나가야한다. 현장에 답이있다.

 

하지만 이론을 잘 알게되면 지레 겁먹을 일도 사라지게 되니 알아두는것이 좋다.

 

 

투자자입장에서의 배당공부

 

1. 배당때문에 추가로 물어주는 돈이 결정된다.

2. 명도하는데 도움이 된다. 

3. 살다보면 경매를 당하기도 한다.

4. 살다보면 경매를 신청하기도 한다.

 

알아두고 쓸모없기를 기도하는 지식이다.

 

 

배당공부는 법을 공부하는것이다.

 

민사집행법의 배당

145조 (매각대금의 배당)

1. 매각대금이 지급되면 법원은 배당절차를 밟아야 한다.

2. 배당에 참가한 모든 채권자를 만족하게 할 수 없을 때 (돈이 부족할때) 법률에 의한 우선순위에 따라 배당하여야 한다.

제146조(배당기일)

1. 배당을 실시할 기일을 정하고 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 이를 통지하여야 한다.

제148조(배당받을 채권자의 범위)

1. 배당요구의 종기까지 경매신청을 한 압류채권자 

2. 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 채권자

3. 경매게시결정등기전에 등기된 가압류채권자 (경매가 시작되기전에 가압류를 건 사람)

4. 저당권, 전세권, 그 밖의 우선변제청구권이 경매가 시작되기전에 한 사람

제149조(배당표의 확정)

1. 법원은 출석한 이해관계인과 배당을 요구한 채권자를 심문하여 배당표를 확정한다. (판사에게 심문을 요청할 수 있다.)

제 151조(배당표에 대한 이의)

1. 출석한 채무자는 채권자의 채권 또는 그 채권의 순위에 대하여 이의할 수 있다. (출석을 하지 않으면 이의 할 수 없다.)

2. 만약에 출석을 안한경우 배당기일이 끝날 때까지 서면으로 이의할 수 있다. (출석을 하던지 서면으로 제출해야한다.)

3. 기일에 출석한 채권자도 이의를 할 수 있다.

제152조(이의의 완결)

1. 이의에 관계된 채권자는 이에 대하여 진술하여야 한다.

2. 이의를 정당하다고 인정하거나 다른 방법으로 한의한 때에는 이에 따라 배당표를 경정하여 배당을 실시 (배당표를 변경해서 돈을 나눠줌)

3. 이의가 완결되지 않을때에는 이의가 없는 부분에 한하여 배당 실시

제153조(불출석한 채권자)

1. 출석하지 않은 채권자는 배당표와 같이 배당을 실시하는 데 동의한 것으로 본다.

2. 출석하지 않은 채권자가 다른 채권자가 제기한 이의에 관계된 때에는 그 채권자는 이의를 정당하다고 인정하지 않은것으로 본다. 

제154조(배당이외의 소 등)

1. 판결문이 없는 사람은 배당이의의 소를 제기하여야 한다. (판사에게 가서 돈달라고 요청해야한다.)

2. 판결문이 있는 사람은 청구이의의 소를 제기하여야한다. (판사에게 가서 돈내놔라고 통보한다.)

제157조(배당이의의 소의 판결)

1. 배당이의가 있는사람이 판결에서 액수를 정확히 정해야한다. 애매하면 안됨.

2. 이의한 사람이 배당이의의 소의 첫 변론기일에 출석하지 아니한 때에는 소르 취하한것으로본다. (이의 했지만 바빠서 출석못했으면 취소한걸로 본다.)

제159조(배당실시절차, 배당조서)

1. 배당액지급증을 교부하는 동시에 정본 또는 채권증서를 받아 채무자에게 교부해야한다. (판사가 준 배당액지급증을 받으면 채무자에게 채건증서 원본은 줘야한다.)

2. 돈의 일부만 받았을 경우 영수증을 받았다가 다시 만들어서 준다. (잔금에 대한 증서, 돈받아놓고선 안받았다고 뻥칠수 없게 만듬)

제160조(배당금액의 공탁) 공탁 : 공공기관에 돈을 맡겨놓는것

1. 가압류채권자의 채권인 때 (임시로 설정을 해논경우, 소송을 시작한 상태, 압류는 아님, 이돈은 바로 배당하지않고 공탁소로 간다. 최종적인 판결이 나면 채권자에게 준다. 가압류 채권자가 질 경우 공탁에 있던 돈이 다시 주인에게로 간다)

2. 배당에 이의가 있는경우 공탁소로 감

3. 채권자가 배당기일에 출석하지 않으면 공탁소로 감 (공탁소 가서 받으면 됨)

세입자(채권자)가 돈을 다받고 집을 안뺄경우,

1. 세입자들은 돈을 받을때 판사에게 명도확인서를 줘야 한다. (명도확인서는 낙찰자가 써서 세입자에게 써주는것, 명도확인서를 써주지 않으면 돈이 공탁소로 가게됨. 불법 점유, 공탁소로 가서 돈을 찾으러가면 또 명도확인서를 달라고한다.)

제161조 (공탁금에 대한 배당의 실시)

1. 공탁의 사유가 소멸했을때 법원은 공탁금을 지급하거나 공탁금에 대한 배당을 실시한다.

 

배당은 명도할때 도움이 된다. 

1. 세입자가 안나갈경우, 이것을 알려주면 도움이 된다.

2. 돈 다받았는데 이사비를 달라고할 경우다. (법적으로 낙찰자가 돈을 줄 경우는 없다. 명도확인서가 없으면 세입자는 돈을 못 받기 때문이다.)

 

핵심요약

1. 경매는 이론보다 경험이 중요하다.

 

2. 이론공부에 빠져서 실전을 소홀히 하지 마라.

 

3. 배당절차를 배워놓으면 명도에 도움이 된다. 

 

4. 살면서 경매를 당하거나 경매신청할 때 도움이 된다.

 

5. 법은 상식이다. 법조문이 어려울 뿐 내용은 쉽다.

 

6. 배당종기일까지 신청하지 않으면 배당에서 제외

 

7. 배당기일에 출석해야 이의를 제기할 수 있음

 

8. 받아가지 않는 돈은 공탁소에 공탁된다.

 

9. 명도할때 세입자 입장에서는 낙찰자가 유일한 지푸라기다.