배당 순서와 주의사항? 낙찰자가 물어줄 돈 계산하는 법!

배당순서(돈 받는 순서)도 알고 나면 아주 쉽다.

 

배당이란 무엇인가? 

일정 기준에 따라 분해하는 일을 배당이라고 한다.

채권자를 모두 만족시키기에 부족한 경우다. 돈이 없을때

기준이 없으면 서로 싸우기 때문에 상식적으로 통하는 법을 기준으로 세우고

우선순위와 채권액에 따라 배당하는것이다.

 

왠만한 경우에는 만족시킬수가 없다.

 

투자자들은 어떻게든 싸게 사고싶기때문이다.

 

이걸 왜 배워야 하는가?

 

낙찰자가 물어줘야 하는 돈이 몇가지 있기 때문이다.

임차인 중에 대항력이 있는 사람들은 돈 물어줘야함.

유치권 (인테리어하고 못 받은 돈 등) 물어줘야할 수도 있다.

마음편하게 샀다가 뒤통수 맞는경우가 있기때문이다.

 

배당때문에 추가로 물어주는 돈이 발생한다.

 

배당순서도 계급사회 인도의 카스트제

우선 변제권 (먼저 돈을 주는 권리) n/1이 없다. a가 먼저받을 애면 a가 다 받고 b로 넘어간다.

돈이 부족하면 맨 아래는 못받는것이다.

절대로 등급을 넘어설 수 없다.

 

배당순서 살펴보기

 

1. 경매실행비용 (경매를 진행하는데 돈이 들어간다. 채권자가 내게 된다. 경매를 신청하는사람, 감정평가도 해야하고 현장 방문도 해야하는 비용이든다. 100~300 정도 규모에 따라 다르다.)

(억울에 죽겠는데 사비를 냈기때문에 가장 먼저 챙겨준다. ) 무조건 1위

 

2. 필요비와 유익비 ( 필요비 : 꼭필요한 비용, 유익비 : 필요하진않지만 유익한 돈,) (채권자, 집주인, 채무자가 아닌 부동산과는 상관없는 사람들 제 3자 부동산을 이용하는데 어쩔수 없는 돈을 지불했을 경우 필요비, 유익비 : 살수는 있으나 꼭필요한건아닌데 (리모델링, 샷시)등 부동산의 가치가 상승했을경우 ) (헷갈리는 경우 : 부동산의 가치가 상승했긴 했지만 살던 사람이 억울하진 않을때 ex) 장사하려고 설치한 장비, 보일러는 잘 작동되는데 귀뚜라미도 교체했을때, 꼭필요 없기때문) (이 돈을 받을려면 증거자료를 잘 챙겨놔야하기 때문에 인정해주는 경우는 거의 드물다.)

 

3. 소액임차인 최우선변제, 특수임금채권, 재해보상금 (사실 상 1위, 소액 임차인 최우선변제 :  보증금을 최우선으로 챙겨준다. 가난한 사람들이 경매를 당했을경우 보증금이 전부이기때문에 다 주진 않고 일정 금액만 준다. 법 기준으로 보증금이 작으면 가난한 사람으로 본다. 월세임차인은 거의 소액임차인으로 들어가게 된다.)

(특수임금채권 : 몇달치 월급이 밀려 받아야될 임금을 못받는것도 채권, 사장님이 경매를 당했을 경우, 공장에서 일한것과 사장님의 아파트는 아무 상관이 없지만 임금을 못받았기때문에 청구를 할 수 있다. 다만 특수한것, 최근 3개월치 월급, 최근 3년치 퇴직금은 특수하게 봐서 순위가 높다. 당장 생활비를 충당하게끔 도와주는것이다.)

(재해보상금 : 산업재해를 당했는데 사장님이 경매를 당한경우 청구할 수 있다. 극히 드물다.)

 

4. 당해세 (상속, 증여, 재산, 종합토지세, 당연히 내야하는 세금, 상속 : 상속세가 발생이 되었지만 안내고 이자가 붙게됨 은행이 당해세가 있는것을 알고도 돈을 빌려줬다면 당해세를 뜯어간다. 대출이 많은 사람들은 세금을 다 냈는지 확인을한다. 실질적으로 많이 없다. )

 

5. 확정일자부 임차보증금, 물권, 국세와 지방세(전입신고와 확정일자를 꼭해야하는 이유 : 안하면 꼴찌로 가기때문) (물권 : 근저당, 압류, 가압류, 은행에다 담보대출을 한 경우, 당해세가 아닌 국세와 지방세, 이계급 안에서는 날짜가 빠른순으로 먼저 챙겨준다.)

 

6. 일반임금채권 (3개월 이외의 임금이 밀린사람, 456789 임금은 못받는다고 보면됨, 임금이 3개월 이상 밀릴경우 빨리 퇴사하는게 맞다. 3개월 초과한 월급들은 받을 확률이 희박하기 때문이다.)

 

7. 산재보험료, 건강보험료,국민연금보험료 등 (돈을 안내면 가압류를 걸어서 7위가 아닌 5위로 올라가게 된다.

 

8. 일반채권 (a 가 b에게 얼마를 빌렸고 얼마만에 갚는다. 개인과 개인이 차용증을 써서 빌려준것, 남에게 돈을 빌려줄때는 근저당을 잡아야한다. 차용증을 쓸 경우 다시 받을 수 없다고 보면된다. 차용증을 써서 빌려줬는데 받은 사람이 망할 징조가 보이면 소송을 걸어 가압류를 신청되면 5위로 올라간다, 빌린 사람이 많을경우 누가 먼저 빌려줬는지 모르기 때문에 n/1로 배분하는게 기준이다.)

 

8번까지 다 받고나서 남으면 전 주인(채무자)에게 주게된다.

 

내 잘못 아닌 것은 물어주지 않는다.

 

내가 빌리지 않은 돈

내가 안쓴 돈

 

하지만 임차인의 보증금은 책임져야 할 수도 있다.

(대항력있는 임차인에 대해서 따로 다루겠습니다.)

 

배당순서 핵심정리

 

1. 배당순서에 따라 물어줄 돈이 생길 수 있다.

 

2. 배당순위는 계급처럼 절대 넘어설 수 없다.

 

3. 소액임차인 최우선변제 / 임금채권을 주의해야한다.

 

4. 보증금은 확정일자를 가지고 순서를 다툰다.

 

5. 일반채권은 거의 돈 받는 경우가 드물다.

 

6. 내 잘못이 아닌 돈까지 물어주지는 않는다.

 

7. 임차인의 보증금은 책임지는 경우가 있다.